购房款25万元，开发商逾期办证两年，违约金250元，“依法”保护“违法”？

昨天，有网友在微信群里发问：手里有个商品房销售的案件，当初购房时价款为100多万元，业主支付全部房款后，开发商违约拖了三年多才达到办理房产证的条件。现在业主想起诉开发商逾期办证违约责任，查看《购房合同》才发现，其中约定，因卖方（开发商）原因造成的延迟办证承担违约责任的，违约金才是总价款的0.1%。

这意味着，业主花100万购买的房产，开发商违约三年多也罢，三十年也罢，只需承担1000元违约金。网友查阅裁判文书网上当地法院众多的二审终审判决书发现，当地两级法院居然支持这种违约金承担金额。

不会吧，这么显失公平的事居然会成为法院判决公例？不是《合同法》有缔约合同需要按照遵守公平原则吗？不是《合同法》规定违约金过低可以申请法院提高违约金金额吗？

网友给法萌君发来了一份裁判文书网上公开的，二审法院终审判决的民事判决书，其中法院判决理由赫然写着“涉案《商品房买卖合同》第十五条中关于延期办证违约金为0.1%的约定属于买卖双方可以自行协商确定的内容。”，“不属于格式条款”，“未违反国家法律法规的禁止性规定”。

根据网友发来的案号，法萌君在无讼案例网上找到了这篇二审法院终审判决书。（不是不想权威，裁判文书网实在是上不去呀。）

根据该判决书内容，简要归纳一下案情事实及裁判经过（为防止有人说是断章取义，判决书全文本号今天第三条文章全文推送，希望看到具体案情及法院裁决的，手动前往查看）。

2012年2月，业主与开发商签订了《商品房买卖合同》，房屋价款为256,781元，约定开发商应在2014年10月30日前交付房屋，并自交付房屋使用后60日内，向房产管理部门提供房产权属登记证书完备手续。业主依约支付了全部房款，开发商也按期交付了房屋，但直到2016年9月12日，开发商才“办理了涉案房屋的商品房屋所有权证明”，2017年5月，业主才取得了涉案房屋的不动产证。（比约定的时间晚了一年多）

根据《商品房买卖合同》约定，“因开发商的责任，业主不能在规定期限内取得房产权属证书的，若业主选择不退房，则开发商按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。”

业主主张，开发商应承担逾期办证的违约责任，《商品房买卖合同》的“违约条款”属于显示公平格式条款，应认定无效，应按照“《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定的，“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。”，开发商“参照金融机构同期同类贷款利率的标准计算承担逾期办证违约金”。

一审法院认为：《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的禁止性规定，系有效合同，双方当事人均应恪守履行。业主主张应按按中国人民银行1-5年贷款利率计算的逾期办证违约金的主张，“与约不符”，也未能举证证明其因被告逾期办证行为所受到的实际损失，依法不予支持。

一审判决：开发商支付业主逾期办证违约金256.78元，驳回业主的其他诉讼请求。

25万元的房款，拖了一年多没办出房产证，开发商仅需承担违约金250元。原告不服，提出上诉。

二审法院终审认为：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”，涉案《商品房买卖合同》关于延期办证违约金规定不属于格式条款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算”的规定，并不适用于本案。

二审判决：驳回上诉，维持原判。

看罢这个二审判决，法萌君只想说：好一个“法条对了法理错了”、社会效果极坏的机械办案。

首先，0.1%的逾期办证违约金条款不符合行业指导性示范文本，违背了《民法总则》、《合同法》的公平原则、诚信信用原则及“尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”原则，何来合法有效一说？

根据2014年4月份住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局制定的“商品房买卖合同（预售）示范文本”（GF—2014—0171）的关于“合同备案与房屋登记”的专章规定，“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起（）日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（）种方式处理：

(1)买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人全部已付房价款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照（）%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息。不解除合同的，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之（）的违约金。（2）（）.......”

根据以上《示范文本》，开发商逾期办理房产证的，需按日向业主承担违约责任，标准“不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率”。尽管以上的指导性示范文本没有强制性的约束力，但却提供了开发商逾期办证公平合理的违约金计算标准。人法法院可以不予直接适用该《示范文本》确定的违约金标准，但却是可以以此参考评判具体《商品房买卖合同》违约条款公平合理与否。

尽管《合同法》分则规定了“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，但是，也规定了，“在订立合同时显失公平的。” 当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

尽管《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定了“合同没有约定违约金的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”，但是同时也规定了“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”，“损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”

《合同法》规定的“合同约定条款必须遵守”，前提是合同约定的条款必须符合《合同法》总则规定的“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”25万的房屋总价，不管逾期办证多少年，违约金都是250元；100万的房屋总价，不管逾期多少年，违约金都是1000元，即使不是以“公平正义”为职业追求的司法人员，让普通民众理解，公平吗？

其次，0.1%的逾期办证违约金条款获得司法机关认可，别说是弘扬社会主义核心价值观，简直是带坏了社会风气，鼓励企业以不合理合同条款规避应承担的法律责任和社会责任。

《合同法》设定违约金的立法目的有二，一是补偿性的，二是有限度的惩罚性，是为了督促惩戒合同失信一方按期履行合同。《商品房买卖合同》约定逾期办证千分之一的违约金，不论违约多久，法院都判定250元，如此赔付标准，连跑法院两趟的汽油钱都不够，更别说律师费了。这不是司法变相纵容开发商不履行合同约定，《合同法》设立违约金条款，还有什么存在必要？

一些房地产开发商在没有取得预售许可证的情况下销售房屋，时隔多年房屋价格飞涨后，以自身违法没有取得预售许可证起诉业主，要求确认买卖合同无效收回房屋，居然获得了不少法院的判决支持。不久前，一些业主将这些法院判决书发到了网上，“依法”保护“违法”、“诚信”让位“失信”的司法结果，立马引发轩然大波。最终，各地法院纷纷予以再审案件，驳回了开发商的诉讼请求。

普通人的常识便可知道，购买的房子办不出房产证，不光手里的房子价值大打折扣，更是影响到户口迁移、子女入学、所在城市福利待遇等等一系列问题，但是，这些造成的损失要拿出具体证据来证实，不亚于证明“你妈是你妈”的难度。但是，到了某些法官的那里，没有证据就不能认定损失，就成了冠冕堂皇的“依法办事”。

可以推想，法院支持25万元逾期办证违约金250元；100万逾期违约金1000元的判例一出，当地房地产开发商立马都会更改公平合理的住建部《商品房买卖合同》示范文本，“反正不怕告，告了也是毛毛雨”，以后谁还会再积极履行合同？社会大众按期领取房产证变得“遥遥无期”，司法案件正面的法律效果和社会效果，荡然无存。

7月3日，最高人民法院审判委员会刘贵祥在全国法院民商事审判工作会议上讲到新时代民商事审判工作的总体思路、工作重点时，提到，人民法院的民商事审判工作“要树立逻辑和价值相一致的思维。民商事纠纷尤其是金融纠纷具有很强的专业性，加上交易结构往往又极为复杂，很容易导致法官在适用法律时从专业的法律视角思考问题，从而忽略价值判断。这就需要民商事法官在坚持专业判断、逻辑推理的同时，一旦发现某一裁判尺度可能有违基本常识时，要反思是否在某一逻辑推理环节出了问题，从而主动校正，在逻辑和价值的互动中实现法律效果、社会效果和政治效果的有机统一。”

不知道那些25万元标的不论违约期限一律违约金250元，100万元标的的违约金1000元的司法判决，有没有考虑到司法的价值判断和社会影响，“在逻辑和价值的互动中实现法律效果、社会效果和政治效果的有机统一”？

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